FGH Immobilienbericht 2011: "Die Nachfrage dauerhaft erfüllen"

Die niederländische Wirtschaft wächst weiter. Das ist für viele eine große Beruhigung. Und doch sagt dieses Wachstum an sich noch nicht so viel aus, denn verglichen mit dem finsteren Jahr 2009 ist eine gewisse Erholung nicht weiter verwunderlich. Statistisch betrachtet, sieht es jetzt etwas besser als vor einem Jahr aus. Aber genau genommen haben die niederländische Wirtschaft, die Verbraucher und die Behörden die Folgen der Krise damit noch nicht wirklich überwunden. Vor uns liegt noch ein langer Weg.

Die Schuldensanierung bei den inner- und außereuropäischen Staaten muss in den kommenden Jahren weiterhin aufmerksam verfolgt werden. Vor diesem Hintergrund bleibt der Raum für wirtschaftliches Wachstum und eine Wiederherstellung des Verbrauchervertrauens begrenzt. Das hat auch Folgen für das Tempo, in dem die Nachfrage nach Immobilien wieder anziehen kann.

Erweiterter Markt
In allen Immobilien-Teilmärkten ist eine Markterweiterung zu verzeichnen. Unter diesen Bedingungen werden nur die Parteien ausreichende Erträge erzielen, die in der Lage sind, den Bedarf der Endverbraucher zu decken. Weil sich die Nutzernachfrage bei Betrieben, Einzelhändlern und Verbrauchern in den nächsten Jahren stark verändern wird, kann der Sektor nicht untätig bleiben. In naher Zukunft liegt die wichtigste Aufgabe in der innerstädtischen Situation. Eine komplexe Aufgabe, mit der sich alle Immobilienprofis beschäftigen müssen und die eine Herausforderung für die Innovationsfähigkeit und Professionalität des Sektors darstellt. Darüber hinaus geht der Trend zur Gebäudekonservierung. Schließlich bietet diese einerseits Chancen, eine Lösung für veraltete Objekte zu finden und andererseits die sich ändernde Nachfrage zu erfüllen, bei der die Beständigkeit eine immer größere Rolle spielt.

Neubau im neuen Stil
Der Markt für Gewerbeimmobilien ist in allen Teilbereichen mehr und mehr gesättigt. Deshalb gehören Bauvolumen, wie wir sie in den früheren Jahren gewöhnt waren, höchstwahrscheinlich der Vergangenheit an. Qualitätsdenken übernimmt den Platz des bisherigen Quantitätsprinzips, das fast vollständig vom Angebot ausging. Dadurch steht der Sektor vor neuen strategischen Entscheidungen, bei denen Innovation unentbehrlich ist. Die Innovation kann an verschiedenen Fronten erfolgen. In erster Linie, indem ein mehr kundenorientiertes Entwicklungsprodukt mit Maßarbeit und Diversifikation angeboten wird. Darüber hinaus kann man innerhalb der Kette hohe Erträge erzielen, wobei Zusammenarbeit und Projektverwaltung zu mehr Effizienz und damit zu geringeren Kosten führen können. Und schließlich kann der groß angelegte Neubau, der große Flächen beansprucht, Betrieben weichen, die flexibel operieren können und wollen. Laut FGH Bank wird dieser Prozess den Bausektor in den nächsten Jahren von Grund auf verändern.

Zurück zum Marktgleichgewicht
Es ist erforderlich, innerhalb absehbarer Zeit zu einem Immobilienbestand zurückzukehren, der zur Nutzernachfrage auf dem Markt passt. Die einfache Frage, wieviel Platz Betriebe und Verbraucher eigentlich brauchen, bleibt weiterhin unbeantwortet. Die Folge ist, dass zu viel entwickelt wurde. Diese Entwicklung spiegelt sich seit Jahren im Leerstand wieder. Ohne grundsätzliche Eingriffe und Veränderungen kommt es zu einer definitiven Polarisierung auf dem Markt, einer Zweiteilung, bei der ein Teil der Immobilien (fast) keine Chancen mehr hat. So erwartet es zumindest FGH Bank. Es ist eine Illusion, anzunehmen, dass eine Erholung der Wirtschaft diesen Prozess beenden oder durchbrechen kann. Höchstens verzögern. Die Notwendigkeit, einzugreifen, ist offensichtlich, aber jede Lösung wird irgendwo am Markt Konsequenzen haben.

Zentrale Koordination, regionale Differenzierung
Der Immobiliensektor benötigt Unterstützung, um das Gleichgewicht wieder herzustellen und braucht eine zentralere Koordination. Daher muss der Staat als Organisator der Markterholung eine zentrale Rolle übernehmen. Nicht, um die Rechnung zu bezahlen, sondern um Veränderungen anzuregen. Beispielsweise, indem Wandlungen früher und schneller möglich sind oder indem ein (örtlicher) Umstrukturierungsfonds eingerichtet wird. Laut FGH Bank ist dabei zwar eine nationale Koordination erforderlich, aber kann und muss sich die Ausarbeitung auf regionaler Ebene unterscheiden, und zwar abhängig von den regionalen Marktgegebenheiten.

Zusammenarbeit unerlässlich
Sich selbst neu zu erfinden, dass ist die immense Aufgabe, vor der der Immobiliensektor nun steht. Den Markt wieder ins Gleichgewicht zu bringen. Dabei ist eine Zusammenarbeit unerlässlich. Zwischen den Marktparteien untereinander und mit dem Staat. Ohne Zusammenarbeit prognostiziert FGH Bank eine weitere Polarisierung mit mehr Verlierern als Gewinnern. Die Marktparteien haben alle ihre eigene Verantwortung. Langfristige Erträge müssen wichtiger als kurzfristige Gewinne sein. Außerdem ist Dynamik notwendig, denn solange diese fehlt, wird sich der Markt nicht 'wirklich' erholen.