FGH Vastgoedbericht 2012: Investeren in Krediet
Nog niet eens een jaar geleden was de wereld nog in de ban van de Arabische lente en leefde de hoop dat de wereldhandel opnieuw zou gaan groeien. Slechts enkele maanden later was alle euforie daarover alweer verdwenen. De financiële crisis in de Eurozone, een direct gevolg van de kredietcrisis van 2008, is actueler en dieper dan ooit. Het beperkte economisch herstel in 2010 bleek niets anders dan een tijdelijke opleving. Een logisch gevolg van het feit dat de onderliggende oorzaken van alle problemen nog steeds niet zijn weggenomen, namelijk de te hoge schuldenberg en de te grote risicoposities. Dat kan ook niet op korte termijn, en al helemaal niet zonder ingrijpende maatregelen.

Gevolgen voor de rente
De Europese schuldencrisis zorgt voor veel turbulentie op de financiële markten. En daarmee ook voor veel schommelingen in de rente. De rentevooruitzichten voor 2012 zullen onder andere afhangen van de bereidheid van de landen binnen de Eurozone om het stabiliteitspact verder aan te scherpen. Het vertrouwen tussen banken zal bovendien verder moeten toenemen waardoor Euribor-tarieven kunnen dalen, aansluitend op de verlagingen door de ECB. De spanning op de financiële markten zal naar verwachting zowel de geldmarkt- en kapitaalmarkttarieven laag houden. Het nieuwe speelveld dat ontstaan is na de kredietcrisis heeft invloed op de financiële sector, en dat leidt tot veranderingen, onder andere op het gebied van regelgeving. Zo moeten banken onder Basel III meer eigen vermogen aanhouden, waarmee kredietverlening moeilijker en duurder wordt en banken bovendien minder hard kunnen en mogen groeien. We zien ook dat sommige (buitenlandse) banken de markt verlaten (net zo goed als Nederlandse banken zich uit het buitenland terugtrekken). Dat is geen positieve ontwikkeling voor de markt, die gebaat is bij voldoende aanbieders. Het kan nog enige tijd gaan duren voordat het aanbod van partijen weer op een gezond niveau is gekomen.

Geen verloren jaren
Het is evident dat de economische laagconjunctuur en de nieuwe recessie ook de bouw- en vastgoedsector hard raken. Al drie jaar lang staat de waarde van vastgoed onder druk. Afwaarderingen zijn dan ook aan de orde van de dag. Dat zorgt voor een deflatoire omgeving: waardedaling leidt tot terughoudendheid bij kopers wat weer leidt tot verdere waardedalingen. Een dergelijke negatieve spiraal is lastig te doorbreken en kan ook lange tijd aanhouden. Nu zijn prijs- en marktcorrecties van alle tijden. Maar de waarde-explosie van de afgelopen twee decennia heeft geresulteerd in een volstrekt ongezonde situatie. Dat deze nu wordt gecorrigeerd is zuur voor iedereen, zeker voor individuele partijen in het vastgoed, maar het heeft wel degelijk ook een helende werking. Te lang hebben de dagkoersen van het vastgoed de markt bepaald en leken korte-termijncijfers en -resultaten belangrijker dan het lange termijn gevoel. Nu wordt duidelijk dat vastgoed geen korte termijn ‘geldmachine’ is. Integendeel: vastgoed vraagt om tijd. Daarmee is niet gezegd dat de vastgoedsector drie verloren jaren achter de rug heeft. Want de markt heeft wel degelijk stappen voorwaarts gezet. Het overaanbod is in korte tijd hoog op de agenda komen te staan en leidt ook al tot concrete maatregelen. Gemeenten en ontwikkelaars schrappen de kansloze plannen, de nieuwbouwproductie wordt meer marktconform gemaakt en beter afgestemd op de vraag, en de transformatie van oude gebouwen naar nieuwe functies lijkt eveneens voorzichtig aan vorm te krijgen. Goede ontwikkelingen, zonder meer, het heeft alleen wat lang geduurd.

Zelfbeeld
Het lijkt erop dat na de euforie van de jaren voor de crisis, nu een fase is aangebroken van collectieve zelfkastijding. Het resultaat is een golf van negativisme en de breed gedragen conclusie dat het nooit meer goed gaat komen. De sector is daar kennelijk zelf zo van overtuigd geraakt, dat zij deze overtuiging als harde realiteit lijkt te willen aanvaarden en zelfs bereid is haar met iedereen te delen. Buitenlandse investeerders krijgen inmiddels het advies om vooral niet meer in Nederlands vastgoed te beleggen.
Ondertussen lijkt men te vergeten dat leegstand, veroudering van bedrijvenlocaties, vergrijzing, flexibel werken of online winkelen geen nieuwe fenomenen zijn. Op basis van vrijwel exact dezelfde kennis als vandaag de dag was de sector er een paar jaar geleden nog rotsvast van overtuigd dat investeren in vastgoed een verstandige en weloverwogen beslissing is. Zeker in het geval van kwalitatief goede objecten op courante locaties. Die overtuiging lijkt vandaag de dag geheel te zijn verdwenen, en dat is in de optiek van FGH Bank even onbegrijpelijk als onterecht.

Feiten versus verwachtingen
In de heersende opinie over de vastgoedsector is de nuance op dit moment ver te zoeken. Verwachtingen voor de toekomst worden als feit aangenomen, om vervolgens als basis te dienen voor korte- termijnbeslissingen. Een goed voorbeeld daarvan is de discussie over de leegstand van kantoren. Met meer dan 14% van de voorraad is die veel te hoog, met alle gevolgen van dien voor de prijsontwikkeling. De angst heeft echter geen betrekking op het huidige leegstandsniveau, maar vloeit voort uit de verwachting dat het in de toekomst alleen maar erger wordt. Door die angst komt de waarde nog verder onder druk te staan. Feit is dat de opname van kantoren – evenals die van winkelruimte en bedrijfscomplexen – vorig jaar is gestegen. Daarnaast is het aanbod van kantoren niet verder gestegen en is de leegstand als percentage van de totale voorraad zelfs licht gedaald.

Angst beheerst sector
Angst houdt de markt in zijn greep, met alle gevolgen van dien voor de partijen die in de vastgoedmarkt actief zijn. De wereld is in transitie en iedereen moet op zoek naar nieuwe economische verhoudingen en financiële ratio’s. Het bereiken van een nieuw evenwichtsniveau en nieuwe financiële verhoudingen vergt tijd. Herstel van deze crisis duurt voor de vastgoedsector dus eerder jaren dan maanden. Het probleem is dat juist het bewustzijn dat het niet vanzelf overwaait leidt tot onzekerheid, die op haar beurt weer nieuwe investeringen tegenhoudt. Het is daarom van het grootste belang om als eerste de onzekerheid weg te nemen. Dat kan door de bestaande problemen onder ogen te zien en daar creatieve oplossingen voor te vinden. De vastgoedsector moet zich aanleren op een andere manier te denken, die zou moeten resulteren in een veel realistischere inschatting van de haalbaarheid van toekomstige plannen en van de verdiencapaciteit. In het verlengde daarvan is ook het waardepotentieel van vastgoed van belang. Het is te eenvoudig gedacht dat vastgoed per definitie waardevast is en in alle omstandigheden kansrijk en financierbaar.

Investeren in krediet
De vastgoedsector beschikt over voldoende veerkracht en kennis om de huidige problemen aan te pakken en transformatie van bestaand vastgoed een nieuw onderdeel in het ontwikkelproces te laten worden. We zullen daarvoor wel nieuwe wegen moeten durven bewandelen, ook ten aanzien van gebiedsontwikkeling. Daarmee is niet gezegd dat dit een eenvoudig en financieel pijnloos proces zal zijn. Maar dat betekent nog geen permanente ijstijd voor het vastgoed. Dat beeld heeft de afgelopen periode ten onrechte de overhand gekregen. Voorwaarde is wel dat de vastgoedsector eens goed in de spiegel kijkt. Twee decennia lang is er geïnvesteerd in een transparante markt, gebaseerd op open informatie en onderling vertrouwen. In internationale vergelijkingen was die transparantie juist het onderscheidende kenmerk dat buitenlandse investeerders naar ons land bracht. Als wij niet bereid zijn om die transparantie te handhaven en ernaar te handelen, levert dat de vastgoedsector uiteindelijk veel meer schade op dan de huidige economische situatie. Afspraken nakomen, eerlijk zaken doen en met ondubbelzinnige cijfers werken: dat zijn we niet alleen aan de sector verplicht, maar ook aan de samenleving, en bovenal aan onszelf. Het is de enige manier waarop we het vertrouwen terug kunnen verdienen en weer krediet kunnen opbouwen.