FGH Vastgoedbericht 2011: ‘Duurzaam voldoen aan de vraag’

De Nederlandse economie groeit weer. Dat is voor velen een hele geruststelling. Toch zegt die groei op zichzelf niet zoveel. Want vergeleken met het sombere jaar 2009 is enig herstel niet zo vreemd. Het gaat nu – statistisch gezien – iets beter dan een jaar geleden. Maar in de optiek zijn het Nederlandse bedrijfsleven, de consumenten en de overheden de gevolgen van de crisis daarmee nog niet daadwerkelijk te boven. Er is nog een lange weg te gaan.

Schuldsanering bij overheden binnen en buiten Europa zal de komende jaren aandacht blijven vragen. Tegen die achtergrond blijft de ruimte voor economische groei en herstel van het consumentenvertrouwen gematigd. Dit heeft ook gevolgen voor het tempo waarin de vraag naar vastgoed zich zal weten te verbeteren.

Ruime markt
In alle vastgoeddeelmarkten is sprake van marktverruiming. Onder deze condities zullen alleen partijen die in staat zijn in de behoefte van de eindgebruiker te voorzien, voldoende rendement genereren. Omdat de gebruikersvraag bij bedrijven, retailers en consumenten in de komende jaren sterk zal veranderen, kan de sector niet stil blijven zitten. De komende jaren ligt de belangrijkste opgave in de binnenstedelijke omgeving. Een complexe opgave, waar alle vastgoedprofessionals zich mee bezig zullen moeten houden, en die een beroep zal doen op het innovatievermogen en professionaliteit van de sector. Daarnaast neemt het verduurzamen van bestaande gebouwen toe. Dat biedt immers kansen om aan de ene kant een oplossing te vinden voor verouderde objecten en aan de andere kant te voldoen aan de veranderde vraag waarin duurzaamheid in steeds grotere mate een rol speelt.

Nieuwbouw nieuwe stijl
De markt voor commercieel vastgoed heeft in alle deelsegmenten te maken met verzadiging. Bouwvolumes zoals we die in eerdere jaren gewend waren, zullen daarom zeer waarschijnlijk niet terugkeren. Kwaliteitsdenken neemt de plaats in van het kwantiteitsprincipe van weleer, dat vrijwel geheel uitging van het aanbod. De sector komt hierdoor voor nieuwe strategische keuzes te staan waarbij innovatie onontbeerlijk is. Die innovatie kan op diverse fronten plaatsvinden. In de eerste plaats door een meer klantgericht ontwikkelingsproduct aan te bieden, met maatwerk en diversificatie. Daarnaast is er binnen de keten veel rendement te behalen, waarbij samenwerking en projectbeheer kunnen leiden tot meer efficiency en daarmee minder kosten. En ten slotte zal de grootschalige nieuwbouw, gebaseerd op grote grondposities, plaats maken voor bedrijven die flexibel kunnen en willen opereren. Dit proces zal de bouwsector volgens FGH Bank de komende jaren fundamenteel veranderen.

Terug naar marktevenwicht
Het is noodzakelijk om binnen afzienbare tijd terug te keren naar een vastgoedvoorraad die past bij de gebruikersvraag in de markt. De simpele vraag hoeveel ruimte bedrijven en consumenten eigenlijk nodig hebben, blijft steeds onbeantwoord. Gevolg is dat er te veel is ontwikkeld. Dat is al jarenlang duidelijk in de ontwikkeling van de leegstand. Zonder fundamentele ingrepen en veranderingen komt er een definitieve polarisatie in de markt, een tweedeling waarbij een deel van het vastgoed nauwelijks of geen kans meer heeft. Zo verwacht althans
FGH Bank. Het is een illusie om te veronderstellen dat economisch herstel dit proces kan beëindigen of doorbreken. Hoogstens vertragen. De noodzaak tot ingrijpen is helder, maar elke oplossing zal altijd ergens in de markt gevoeld worden.

Centrale coördinatie, regionale differentiatie
De vastgoedsector heeft hulp nodig om het evenwicht te herstellen en heeft behoefte aan meer centrale coördinatie. Daarom zal de overheid als organisator van marktherstel een centrale rol moeten krijgen. Niet om de rekening te betalen, maar om veranderingen te stimuleren. Bijvoorbeeld door transformatie eerder en sneller mogelijk te maken of door de inrichting van een (lokaal) herstructureringsfonds. Volgens FGH Bank is daarbij een landelijke coördinatie nodig, maar zal de uitwerking op regionaal niveau kunnen en moeten verschillen, afhankelijk van de regionale marktomstandigheden.

Samenwerking vereist
Zichzelf opnieuw uitvinden; dat is de immense taak waar de vastgoedsector nu voor staat. De markt weer in evenwicht brengen. Samenwerking is daarbij vereist. Tussen marktpartijen onderling en met de overheid. Zonder samenwerking voorziet FGH Bank een verdere polarisatie met meer verliezers dan winnaars. Marktpartijen hebben ieder een eigen verantwoordelijkheid. Langetermijnrendement zal meer voorrang moeten krijgen boven kortetermijnwinst. Daarnaast is dynamiek nodig, want zolang die ontbreekt, blijft ‘echt’ marktherstel uit.